1 はじめに

 

立退きはどのような場合に認められるのでしょうか?

非弁護士による立ち退き交渉は、どのような法的問題があるのでしょうか?

 

今回は、立退きに関する基礎知識について解説します。

 

2 立退き

(1)立退きが認められる場合とは

 

賃貸人側と賃借人側との間で、立ち退きに関する合意がなされれば、当該合意に従い、立ち退きは実現されることになります。

 

また、賃借人側に賃料不払い等の債務不履行があれば、賃貸人側はこれを理由に賃貸借契約を解除し、賃貸人側を立ち退かせることができます。

 

以下においては、双方の間で、このような合意がなされず、賃借人側に債務不履行がないような場合、いかなるときに賃貸人側からの立退請求が認められるのかについて、整理してみたいと思います。

 

(2) 借地借家法の定め

 

借地借家法においては、以下のような定めにより、賃貸人側に正当な事由がなければ、賃貸借契約は解約されず自動的に更新されます。すなわち、立退請求は認められません。

 

借地借家法

(借地契約の更新拒絶の要件)

第6条 前条の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)

第28条 建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

 

(3) 正当事由の判断基準

上記のとおり、正当事由の判断においては、以下のような諸要素が総合的に考慮されます。

 

 

  1. 当事者双方の土地(建物)使用の必要性
  2. 借地(建物)に関する従前の経過及び土地(建物)の利用状況
  3. 立退料その他財産上の給付の提供・支払

 

とはいえ、条文の構造上、①当事者双方の土地(建物)使用の必要性が第一次的・基本的な判断要素であり、これだけでは結論がつかない場合に、②借地(建物)に関する従前の経過及び土地(建物)の利用状況、及び③立退料その他財産上の給付の提供・支払が考慮されます。

 

最も重要な判断要素である①当事者双方の土地(建物)使用の必要性の比較に際しては、居住目的の使用が営業目的の使用より優先すると解すべきであり、また営業目的の中では、生計維持のための使用が利潤追求のための使用より優先すると解すべきであるとされます。

 

したがって、一般的に、賃借人側は居住目的の使用または営業目的のなかでも生計維持のための使用であるため、賃貸人側にとっては、相当程度の立退料の支払を申し出たとしても、上記正当事由を充たすことは簡単なことではありません。

 

3 非弁護士による立ち退き交渉(地上げ屋)

(1) はじめに

 

以下においては、非弁護士による立ち退き交渉(地上げ屋)は、弁護士以外の者による法律事務の担当を禁じた弁護士法違反とならないのかについて、整理してみたいと思います。

 

(2) 非弁護士の法律事務の取り扱いに関する定め

 

弁護士法は、以下のとおり、非弁護士による法律事務の取り扱いを禁じ、これに違反した場合には、2年以下の懲役または300万円以下の罰金を科します。

 

(非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止)

第72条 弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

(非弁護士との提携等の罪)

第77条 次の各号のいずれかに該当する者は、2年以下の懲役又は300万円以下の罰金に処する。

1 第27条(第30条の21において準用する場合を含む。)の規定に違反した者

2 第28条(第30条の21において準用する場合を含む。)の規定に違反した者

3 第72条の規定に違反した者

4 第73条の規定に違反した者

 

(3) 弁護士法72条違反の要件

1) 弁護士法72条違反となる主な要件

 

非弁護士による立ち退き交渉が弁護士法72条違反となるには、以下のような要件が必要です。

 

  1.  報酬を得る目的があること
  2.  その他一般の法律事件に当たること
  3.  業として行われること

 

2) 報酬を得る目的

 

本条の取り締まりの対象となるには、「報酬を得る目的」のあることが必要です。

したがって、報酬を得る目的がなければ本条違反の罪は成立しないので、無料で奉仕する場合、大学の法学部等で教授及び学生が無料法律相談を実施する場合、全く報酬に関係なく法律上の助言や指導を行う場合等は、本条違反とはなりません。

 

ここでいう「報酬」とは、具体的な法律事件に関して、法律事務取扱のための主として精神的労力に対する対価をいい、現金に限らず、物品や供応を受けることも含まれます。また、額の多少や名称の如何も問わないとされます。

 

報酬を受けるについては、必ずしも事前に報酬支払の特約をした場合に限られず、法律事務を処理するにあたり、事件の途中あるいは解決後に依頼者が謝礼を持参するのが通例であることを知り、これを予期していた場合でも、報酬を得る目的があると考えられます。

 

3) その他一般の法律事件

 

本条の取り締まりの対象となるには、「訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱」うことが必要です。

 

ここでいう「法律事件」とは、法律上の権利義務に関し争いや疑義があり、又は、新たな権利義務関係の発生する案件をいうものとされます。

 

なお、判例上、賃貸人の代理人として、その賃借人らとの間で建物の賃貸借契約を合意解除し、当該賃借人らに建物から退去して明け渡してもらうという事務をすることは、上記「一般の法律事件」に該当すると判断されました(広島高決平成4・3・6、最決平成22・7・20)。

 

最高裁判決平成22年7月20日決定

被告人らは,多数の賃借人が存在する本件ビルを解体するため全賃借人の立ち退きの実現を図るという業務を,報酬と立ち退き料等の経費を割合を明示することなく一括して受領し受託したものであるところ,このような業務は,賃貸借契約期間中で,現にそれぞれの業務を行っており,立ち退く意向を有していなかった賃借人らに対し,専ら賃貸人側の都合で,同契約の合意解除と明渡しの実現を図るべく交渉するというものであって,立ち退き合意の成否,立ち退きの時期,立ち退き料の額をめぐって交渉において解決しなければならない法的紛議が生ずることがほぼ不可避である案件に係るものであったことは明らかであり,弁護士法72条にいう「その他一般の法律事件」に関するものであったというべきである。そして,被告人らは,報酬を得る目的で,業として,上記のような事件に関し,賃借人らとの間に生ずる法的紛議を解決するための法律事務の委託を受けて,前記のように賃借人らに不安や不快感を与えるような振る舞いもしながら,これを取り扱ったのであり,被告人らの行為につき弁護士法72条違反の罪の成立を認めた原判断は相当である。

 

4) 業とする

 

本条の取り締まりの対象となるには、非弁護士が法律行為を「業とする」ことが必要です。

 

「業とする」について、判例によれば、反覆的に又は反覆継続の意思をもって法律事務の取り扱い等をし、それが業務性を帯びるに至った場合を指すと解すべきである、他の職業に従事することがあっても差し支えない、反覆継続の意思が認められれば具体的になされた行為の多少も問うところではない、とされます。

 

なお、広島高裁平成4年3月6日判決は、賃貸人の代理人として、その賃借人らとの間で建物の賃貸借契約を合意解除し、当該賃借人らに建物から退去して明け渡してもらうという事務をすることは、立退交渉の相手方が多数であったこと等から、たとえ当該事務を扱ったのが初めてであったとしても、業としてなしたものと判断しました。

 

(4) まとめ

以上のとおり、非弁護士による立ち退き交渉については、弁護士法違反となる危険性が高いと考えられます。

もっとも、現在では、上記最高裁判決の影響もあってか、非弁護士による強引な立退き交渉は多くはないようです。

 

4 おわりに

 

以上が立ち退きに関して知っておきたい基礎知識です。

 

立退きに関する法律問題は、複雑なものですので、弁護士による専門的な処理が必要な分野です。

 

台東区及び墨田区近隣(蔵前駅、浅草橋駅、田原町駅、浅草駅、両国駅、本所吾妻橋駅付近)にお住いの方を中心に、立退きに関する問題を解決できる弁護士をお探しなら、蔵前駅徒歩1分の蔵前飯野法律事務所にご相談ください。

 

当事務所では、立退きに関し、オーナー側(所有者側)、入居者側のどちらの立場からのご相談もお受けしております。

 

法律相談のお申込みはこちらから